天水圓環都更啟示錄

這不正是我們社區的店面嗎

https://www.youtube.com/watch?v=7V12fAIkGB8

眾人遍尋不得的幕後金主，幾乎呼之欲出，有人告訴我這似乎是建設公司的家族成員之一，而且倒閉那時期，也正好擔任著管委會內的主委。但因我不認識其人，只在我對建設公司成員提出刑事告訴時，成員皆出席看過一兩次，但我還是無法做一明確指認；且傳訊這些資料至我帳號的，也並非我私人友人。

只是綜合其上述證據推斷，也許這健身房幕後金主，真是建設公司成員，否則以我們社區管委會對於收取住戶租客裝修保證金多數有去無回的狀況下，此健身房在我們社區確實是特例。有的住戶被扣押裝修保證金四年不願退還(40萬元整)，有的租客被扣押保證金直到兩年總算退還(40萬元整)，還有的租客因為私自搭建違法夾層，未來在夾層拆卸恢復後，管委會才能將裝修保證金如數退還(20萬元整)；而我的租客不正是因未領取旅館營業登記證，而被告知只能等待獲得政府認可後，才可退還繳交的200萬元裝修保證金嗎?

這一連串的強扣裝修保證金事件中，卻始終未聞健身房在敲除了市政府認證開罰的16道牆面後，曾被管委會扣押其裝修保證金320萬整；這邏輯根本完全不通，除非建設公司之成員便是幕後金主，也可能是建設公司成員的親朋好友，但總歸也許還是建設公司成員為幕後金主的機率大些。

求租金無門的鄰居

直到今年2018年7月底，我們大樓外，蜂擁而至數十位記者，紛紛向一樓樓面店家及想前來健身運動的會員，詢問了有關健身房事務及會員出入的營業狀況，同時我們鄰居，健身房其中一位房東也現身說法，他被健身房拖欠了300多萬元房租、積欠了15月的管理費用，健身房掛名的老闆不知去向，而所有的健身設備全部被大房東建設公司給收走。我們的鄰居欲哭無淚，但也莫可奈何。只得祈求未來招租的順利。附帶一提，在2016年11月中時，社區內開始進行了一個酬庸活動，提供了5張VIP卡片供住戶使用，並且另外提供了一張VIP卡片給管委會的會員使用。但依我們眾鄰居所認知，長期我們是便無法得知管委會真實的帳目流向，因此健身房與管委會之間的帳目如何流動，即便我們居於社區之內依舊是探究不出個所以然。

在此提出了幾個我所歸納出的疑點 :

本社區大樓管委會之嚴格，眾人皆知，一般住戶，欲作整修，必須放置一戶20萬元的現金或者支票在管委會內，以確保住戶施工安全及確保未破壞及任何結構體始得領回其保證金，更不用說我的鄰居早已經裝修完畢數年，當初的保證金40萬元整至今還未領回。商業用戶更不用說，若以醫師團隊而言，當初管委會所欲剋扣的200萬元保證金，便已經使得醫師團隊財務出現困難。再依健身房所承租的社區戶數，總共16戶，應該放置320萬於管委會戶頭內，只是至始至終都未聽聞管委會曾剋扣健身房的保證金，使其營業困難周轉不力。恰巧今年20180831，管委會總算製作出了一個表格公布在公佈欄項上，其上列出了總算退還便利商店的裝修保證金40萬元整。便利商店開幕之時是2016年5月，與健身房開幕時間2016年4月，幾乎雷同的完工時間，健身房工程需要裝潢保證金320萬元整；但便利商店卻只要40萬元整，這個由建設公司組成的管委會剋扣了便利商店整整2年的裝修保證金40萬元整，卻未見同期退還健身房的320萬元整的裝修保證金。那麼究竟健身房的保證金較便利商店早退還，或者根本從未繳交過保證金，這些我們不得而知，是否由建設公司組成的管委會對於租客，確實有著根本上的差別禮遇與毫不平等的對待?

2.再論，本健身房是建管處相關人員親自抵達現場，認定確實敲除了16面的隔間牆面，並且多次開罰求其改善，但為何社區管委會標準卻認同了健身房的敲除牆面舉止，並未加以制止，這是一項非常大的工程，別忘了才在今年，

與演藝人員無關的健身房

今年八月初，我們社區的健身房佔據了各家新聞及平面媒體的版面數日。大家始終搞不清楚這健身房幕後金主到底是演藝人員或者另有其人。總之，這演藝人員發布了公告，健身房只是請他來做為廣告人員而且合約早到期，他並非實際出資者，實際出資者絕非是他。如此一個敲鑼打鼓熱鬧開幕的健身房，表面老闆是誰不管，但總得有個實際的出資者吧。

健身房面向天水路一端，從一樓延伸至三樓，總共打通了十六道牆面。在健身房設置之前，我剛將一戶辦公室租出，簽定租約為兩年並收取了兩個月的保證金，正巧社區內的健身房及便利商店在同時租出並施工。每日社區的兩角間店面敲敲打打，鑽牆拆梯等猛力撞擊的聲音，使得我的辦公室租客承租了辦公室一個月便對我抱怨，社區內這些商業空間大幅度敲除牆面的施工聲響，使得他們完全無法專心工作，因此請求能夠順利退租並退還其押金。於是我進入施工場所探查，是否如同我的辦公室租客所言，這些店面施作的工程是改變結構的工程，而不是簡單的室內裝修。不看還好，一看可真是不得了，這些商場連牆面都打通了，工人他們真的在敲牆，而且敲掉了好多的分戶牆。

因我本非建築專業，也無法理解結構的設計，但眼見為憑，看到隔間牆面被敲除如此之多，確實嚇得大驚失色，不管建設公司與結構技師在更新前後如何擔保這幾棟建物工程品質施作良好，抗震系數之高，我卻始終揣揣不安。

在如此不安的狀況之下，我告知社區總幹事，請安排我與管委會的主委進行溝通，並確認健身房的租賃及施工情況。但社區總幹事回覆我的消息不外乎 : 主委出國、主委正在其他地方開會、主委至南部出差、主委至客戶家拜訪、主委剛離開社區，這使得我怒火中燒，主委始終神龍見首不見尾，完全地不在乎住戶的居住品質與需求?明擺著不尊重住戶，更何況這是當年前來找我們進行都市更新合建的建設公司所組成的管委會，雙方接觸了這麼長的十幾年下來，為何反視我們為仇敵?

蠻橫的管理

一個由建設公司所組成的管委會，在民國建立了107年後的現今，竟然還能復辟封建王權的專制與霸道。當然，建設公司所組成的管委會氣度心胸狹小尚不止於此。醫師團隊被施以最嚴格門禁之時，正是農曆七月最為炎熱難耐之際，建設公司所組成的管委會明確告知所雇用的保全，不得給予醫師團隊任何空間擺放座位，人員只能站在大門之外。也絕對不准醫師團隊的工作人員，靠近大廳入口處享受冷氣；大廳之門必須緊閉著。這目的就是要讓醫師團隊的工作人員站在戶外感受炎熱，以讓他的工作人員皆耐受不住離職。醫師團隊，實際上已經到了財務捉襟見肘之時，租金也已不只是有一搭沒一搭地給付，更遑論水電網路等雜項支出遲繳更是稀鬆平常。因財務困頓，便開始有類似舉牌工模樣的臨時人員，外國人相貌的換宿旅客，打零工的年輕學生、或者賺取零用錢的中年男女，幫助旅客開啟大門。因為大廳入口處門廳以及階梯皆不得放置椅子給工作人員就坐，那麼他們就直接坐階梯上；且時值酷暑，那可是滿身臭汗，著實薰人。而我多次經過，實際於心不忍，告知保全，即便是一個如此狹小的入口門廳，也有我這位屋主的持份，這個入口門廳絕非建商所獨有，這些工作人員也有權進入門廳內休息，倘若再不從，我會再度採取法律行動面對如此不法的行徑。二、三個月過後想是建設公司組成的管委會同自覺無趣，發現這樣的感應卡消磁，醫師團隊還是持續經營著，並未真正倒閉，於是同意恢復醫師團隊申請八百元一張感應卡片的權利。

八百元一張的感應卡片

值得玩味的是，由建設公司組成的管委會的一張感應卡片，需要放上使用者的大頭照，其價值新台幣八百元正。醫師團隊得知總算又能向管委會申請感應卡片後，付了數萬元之譜申請卡片，但最終結局則是管委會將數萬元的金額收下，卻始終未見新作卡片的蹤影。可惜醫師團隊們也只能悶不吭聲，苦楚自吞。直至數個月內換了數任總幹事之後，新上任的總幹事不明所以，才讓醫師團隊又順利地取得了這在這棟大樓極其寶貴的感應卡片。但如此一來一往之下，醫師團隊與建設公司的此消彼漲，在在暗示著建設公司終將大獲全勝。

在我們樓層的青年旅館，確實是以合法旅館為基礎作為申請的，這點無庸置疑，因在契約書中明訂作為旅館使用。

持續更新

法律手段是最下策，然而當建設公司並無意願履行當初雙方協議好的合約，或者藉由運作區權會及管委會的機制行使眾多非法行徑來從中牟利、中飽私囊，那麼確實只剩法律能夠保障相對身家財產極少的地主。參與一樁開心的都市更新合建計劃案，尚未感受到老屋換新厝的喜樂，就先被百般不願履行合約的建設公司氣得火冒三丈；氣不過的地主，每提出一項告訴，就需回憶十年前所洽談的種種細節。眾地主早就七老八十，難道又真能回憶起十年前所說過的每一句話嗎? 更甚者，駕鶴西歸或者神智不清重病臥床的地主也所在多有。

只是這社區，地主面臨與建設公司有不同狀況及不同情節的爭議比例甚高，逐一提出告訴又豈止是三年兩載能分出個勝負?相信好多地主對於當初簽訂的契約其實從未深入理解過，只覺得能將地產換成金錢或換成房產真是筆好交易，但等到新成屋完成點交的那一天，總是能讓屋主當頭棒喝，”甚麼，原來契約中那語焉不詳模擬兩可的文字，指的是這個意思!因此我的店面永遠無法擁有合法的夾層了嗎?””哇，因此建設公司你用權利變換估價書上一坪40萬的價金，將我與建設公司你所共同擁有的半戶產權20坪，以800萬向我買下；接著你再與你所約僱的代銷公司訂定一坪100萬的價金出售，一戶價值高達4000萬的房產，再轉手賣給其他遠道購屋的不知情民眾嗎?只是，以現今的景氣看來，4000萬一戶的房產，又該如何順利賣出呢?

都市更新所引導出的龐大利益，本是由建設公司所提出的合建契約開始，當中文字所表達的模擬兩可意涵，產生了雙方對於新成屋的認知歧異及販售價金觀點的矛盾；也因此這個社區幾乎從成立始，即充斥著地主對於建設公司的憤恨不平，其所衍生而出的砲火四溢烏煙瘴氣，更加使得建設公司與地主之間的口水戰、惡言相向以及存證信函，始終無盡反復地寄送著。

只要你是不敢發聲，放棄爭取在此社區應有權利的一員，那麼建設公司就視你默認建設公司的所有行徑。倘若地主皆垂垂老矣入遲暮之年，那麼該如何寄望地主拿出精神與體力與建設公司再戰；更遑論進入社區中開設公司行號的租客本就毫無產權又有何說話的餘地，有產權的地主已經不敢為自己爭取權利，更無需期待租客，能對建設公司的不公不義做任何的反抗。因此我撰寫了本文，以期未來我們的社區能夠繼續邁向光明。

共同招租

民國104年8月，建設公司希望我們屋主能夠配合他們的計劃，共同招攬一個青年背包客旅館品牌入駐我們樓面。因此在我與家人仔細的評估之下，接受了建設公司共同租賃的提議，簽約時限雖然頗長，但出租物業不求獲得高報酬，只求穩定，因此我們幾位屋主比照建設公司與青年背包客旅館已議妥的租賃條件，約定時間共同簽約，首簽十五年，且租金在這十五年內無調漲情事。

我們的租客，承租的是大面積的樓面，大部分的房屋皆為建設公司產權，而我們屋主在這個樓面各只有一戶，皆是散戶。深入了解後，得知我們的租客實際身分是醫師團隊，青年背包客旅館則是他們看好的前景產業。擁有台大醫學系畢業的執業醫師這樣的專業背景，使得我們對於他們承租了我們房屋，實際上多了一分信任。

簽約時我們幾位房東相當地開心，因接下來十五年，可不需再煩心招租事宜；同樣的，醫師團隊也蓄勢待發，預計來我們的社區大展鴻圖作一門長久又賺錢的生意。只可惜事與願違，就在醫師團隊簽下了十五年契約的這當口，也許這悲劇就拉開了序幕。

變調

建案銷售情況

我們的社區，自103年2月始見房屋買賣價金登錄於實價登錄公告欄。這時建案售價開出了每坪100.5萬的好彩頭。接二連三地，建案以每坪破百萬售出，每位分得房產的地主皆欣喜鼓舞心滿意足，真是連三更半夜做夢都會笑。這樣房價維穩的情況一直持續到103年5月販售了兩戶16樓房屋117.5萬/116.9萬為我的這社區實價登錄的最高點。

(房價以100.5萬定錨，117.4萬為最高販售價格)

在房產投資中，任何人都希望逢低買進逢高賣出，房價開出大紅盤、到房價已經由紅翻黑、甚至崩盤腰斬這樣的情事，只不過短短兩年整。

從實價登錄紀錄上看出，103年8月之前交易已開始沉寂。而當初建設公司老闆與眾人在閒聊中發現，其中的104年1月與104年8月這兩戶實價登錄者，以一坪85萬元與83.7萬元成交的兩戶，是他們自己公司員工慷慨認購以拉抬買氣用。

委建始末

建設公司與我母親洽談都市更新事宜的時候，我人在國外。因此對於祖厝的都市更新案件上，我並未過問太多事。同樣的，也未站在徹底反對的立場。我們雖然參與都市更新計畫，但採取的是以委建方式來進行，與一般的合建或是權利變換不同，換句話來說，我們是占建商最少便宜的地主戶。我們委託建設公司幫我們蓋出毛胚屋，建設公司按照原本我們的土地總坪數，乘以蓋出毛胚屋的建築成本價格，並加計了土地位於商三區域中的容積獎勵，我們本身付款給建設公司進行毛胚屋的建設，蓋到哪一層，款項付到何處，直到最後再結清給予建設公司的總代工費用。相較於其他地主，只是出地與建設公司進行合建；我們既出錢又出地，也並未計較或者獅子大開口的釘子戶，我們是以非常清楚又明確的方式來進行此一都市更新合作案。

因為不識字，又建立於信任的基礎，一切委建流程與簽約細項皆聽從建設公司的指示辦理，我母親的條件很簡單，我有五個兒子，一個兒子需要獲得一戶獨立產權的房屋。建商當然見獵心喜，愛不釋手，再難的事情都願意照辦了，何況只是最基本的 : “一個兒子要一戶”這樣的人之常情的條件。肯定連忙稱是絕對按照老太太意願辦理。那時我已七十歲的母親在該簽名的地方簽名，該蓋章的地方蓋章，一張又一張不完全理解意涵的同意書，就這樣在母親一知半解、渾屯不明所以的狀態下，簽署完畢。

同意書發揮了它的效用。接著拆屋，按照計畫地興建。直到新屋落成，建設公司開始與地主點交房屋，我們發現開始有了相當多的合建細項，並沒有出現在都更同意書或者委建同意書等相關文件中。民國97、98年左右我們社區進行拆遷，直至現在107年11月，已經歷經十個年頭，十年前我58歲，尚稱壯年，而十年後我已68歲，與我相同的社區地主們也多是垂垂老矣，多數絕無精力再行興訟，且得過且過，鴕鳥心態，多一事不如少一事，被占走的利益與被侵犯的權益，皆自欺不需計較，倘若我們的父祖輩在黃泉下有知，也許是輕怪我們不孝子孫如此輕率地看待他們胼手抵足一輩子所擁有的精華地段物業。

過了這麼長一段時間，回首過往細節。我們重新檢討於過去所進行的各項環節，驚醒到過去我們只斟酌於土地的坪數轉換成建物坪數與建物價金的換算，但從未深入理解，原來有更多別於建物坪數的金額等實際大廈管理的議題，會在新屋落成之後一一浮現。當你意識到這一切不對勁的時候，這一切早已塵埃落定。

合建契約不能作數

同樣的，在民國96年4月間建設公司與我的另一位鄰居簽訂了契約，當時的契約上明載，更新完畢後，房屋空間使用的地坪為花崗石地磚，並且在空間內附設廚具。直至103年7月房屋更新完畢，建設公司與我的鄰居相約點交房屋時，我的鄰居發現地面尚未鋪，衛浴也尚未施作，因此當下與建設公司反映房屋內未完成的應附設備。接著建設公司與我的鄰居，相約在隔年的104年3月15日前完成其應附之設備。到了隔年的104年5月，建設公司告知我的鄰居工程已完成，可以進行驗收並點交房屋。驗屋之時，我的鄰居見到建設公司為其鋪設的地板，竟然更改為石英磚，這明顯與當初所議定花崗石地磚明顯不同。於是我的鄰居，希望建設公司能夠按照當初簽訂的契約更換地板材料，並且將該附設的廚具按照約定附設。到了104年6月再度相約點交，地板仍舊紋風不動，還是石英磚；同樣該附設的廚具，也並未依約裝設在室內空間內。我的鄰居確實忍無可忍，以律師函件催告建設公司需於7日內恢復當初議定的花崗石地磚並將廚具裝設於廚房。

仔細推算，花崗石地磚的價金為每平方公尺1650元；石英磚的價金則為一平方公尺827元。這兩種地板的材質價差只是8萬元；而廚具的換算價金是則25萬元。地主因為信任，因此肯把自己寶貴的房地產與建設公司進行都市更新合建，些地主希望的只是當初議定的契約能夠毫無變動的在空間當中顯示，無論地板材質、衛浴設備、廚具等等，與獅子大開口的釘子戶，或者貪得無厭的奸險住戶是扯不上邊的。提出訴訟的過程中，建設公司卻辯駁，我的鄰居當年也簽署了都市更新同意書，若房屋依照都市更新同意書為依據，根本無權要求以花崗石鋪設地板的這等情事，只能鋪設與石英磚相同等級的地板材料。實際上，鄰居與建設公司當年也簽訂了合建契約，難道此等契約無法作數嗎?

前言

如我所認知，雖然每個人的財富格局不盡相同，但居住市區的居民一生也許會有一次遇到都更的機會。我們的社區是由一間內湖的建設公司以都市更新為名義更新整合過的社區。時至今日，此處已運作了四年將邁入第五年，然而建設公司自房屋更新前至房屋點交後，似乎不願、不能將房產徹底脫手，反而就此坐地為王，入主管委會，運用其絕對多數的霸權出任管委會全體成員，全面掌控管委會，行使全部決策。其所做出的全部決策，多是蔑視住客租客的需求，卻又需要住客租客共同買單所決策而出的高額管理費用。因此我們成為管委會砧上魚肉，任管委會宰割、予取予求，住客租客方提出的方案，多半置之不理，恍若未聞。建設公司竟如同古代山寨大王般一意孤行、順我者昌，逆我者亡。其不公不義，實令人不忍目睹。
本文由來
都市更新是好事，且建設公司屬意實施都市更新的土地，多是在台北市商三商四精華土地地段。滋養的商業區土地恰好市政府能給予龐大的容積獎勵；而更新過後新成屋販售而出的利潤也正符合建設公司對於龐大利益的要求。因此建設公司與市政府一併織成的都市更新之網罩住了滋養的商業區、住宅區土地，網得大半地主只能乖乖照著市政府與建設公司所安排的既定程序走。
並非守著不肯都市更新才是正途，反而都市更新才讓資產有了活路。只是這更新的技術規則是死的，人的腦袋卻是活的，主導著都市更新的建設公司老闆們，更各個心思靈敏腦袋精巧無比，必得細細研究才通曉其脈絡。俗話說，殺頭生意有人做，賠錢生意無人作。倘若只是欺騙而已，既不用殺人頭還可以賺大錢，確實是門上上的絕頂生意。